政策解读---房地产企业如何处理无法划分用途的进项税额

                                                          国瑞兴光   吴明泉
    税法对于无法划分进项税额不得抵扣计算方法有着明确规定,但有的房地产企业由于涉及不同经营业务,在计算不得抵扣进项税时会遇到一些问题。
一、相关税收规定
财税[2016]36号第二十九条:适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额 )÷当期全部销售额
国家税务总局公告2016年第18号第十三条:一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
二、相关税收问题及看法
1、如果房地产企业开发项目兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税,同时,其存在房产出租收入(简易计税方法)和商品销售收入(一般计税方法)。如果按上述规定,企业对于无法划分的选择哪个公式计算不得抵扣进项税额?
我们在这种情况下只能选取合理方法,可以先按简易计税项目销售额占比公式计算不得抵扣进项税额,然后再将不得抵扣进项税额以建设规模指标再次计算。
2、房地产企业兼营项目无法划分进项税额的计算方法问题。首先,并非每一笔进项税都是无法划分用途的。例如,某企业当月要与施工单位结算施工费用,该施工单位既为简易计税项目提供施工服务,又为一般计税项目提供施工服务,那么,双方应根据不同项目分别进行造价审计和竣工结算,分别开票,在此情况下,就不存在无法划分的施工服务进项税,直接对简易计税项目对应的进项税作转出处理。同理,如果一般计税项目*期楼盘的开发时间在后,企业在做广告时标明了*期楼盘,那么它的进项税也是可以全部抵扣的,企业应做好纳税筹划。其次,计算兼营项目无法划分进项税额的纳税期间问题。根据国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定,只要某房地产企业开发项目兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税,对于确属无法划分用途的进项税额,则需按上述公式计算不得抵扣进项税额。如果该公司后续主要以一般计税方法计税,但简易计税方法计税的项目一直存在未销售情况时,如,有的楼盘车位长时间无法出售,仍需按建设规模一直计算不得抵扣进项税额,对企业而言明显不合理。此时公司全部是一般计税的项目收入,按收入指标衡量也就不存在无法划分的进项转出问题。此时,一方面,企业需要将进项税额尽可能直接划分为简易征收方式和一般计税方式项下的,降低无法划分进项税额金额;另一方面,要避免发生每月都有零星销售简易计税项目产品的情况,企业可以考虑将无望销售的简易计税项目转为自持固定资产或作其他处置。当然,只要企业处理得当,无法划分的进项税额并不会很大,是否需要为此作相关处理,还需要综合权衡。